為深入貫徹落實(shí)黨的二十屆三中、四中全會(huì)精神以及“新國(guó)九條”要求，根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的統(tǒng)一部署，12月31日，上交所修訂發(fā)布了《上海證券交易所公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《不動(dòng)產(chǎn)基金業(yè)務(wù)辦法》），并完善了相關(guān)配套業(yè)務(wù)指引及指南。本次修訂旨在進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)規(guī)則體系，健全市場(chǎng)功能，保障商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)平穩(wěn)起步，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，增強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

在充分吸收前期市場(chǎng)機(jī)構(gòu)意見的基礎(chǔ)上，上交所重點(diǎn)從以下三方面對(duì)REITs業(yè)務(wù)規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化完善：

完善基本規(guī)則，夯實(shí)REITs規(guī)范運(yùn)作制度基礎(chǔ)

拓寬《不動(dòng)產(chǎn)基金業(yè)務(wù)辦法》適用范圍至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，一體適用于REITs上市審核、發(fā)售、上市交易及信息披露等有關(guān)安排。調(diào)整上交所自受理申報(bào)材料之日起至出具首次書面反饋意見用時(shí)，由30個(gè)工作日縮短為20個(gè)工作日，進(jìn)一步提高審核效率。新增約見問(wèn)詢、現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)等準(zhǔn)入環(huán)節(jié)監(jiān)管手段，明確申報(bào)即擔(dān)責(zé)，進(jìn)一步壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)“看門人”責(zé)任。

優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，進(jìn)一步提升制度適應(yīng)性和包容性

優(yōu)化完善審核、發(fā)售、擴(kuò)募及新購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)規(guī)則。修訂《審核關(guān)注事項(xiàng)指引》，聚焦重大性、關(guān)鍵性，優(yōu)化資產(chǎn)合規(guī)性、回收資金用途、收益率要求，規(guī)范商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等業(yè)態(tài)的特殊信息披露與核查要求，進(jìn)一步提升規(guī)則適應(yīng)性和包容性。修訂《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》，對(duì)詢價(jià)定價(jià)、戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出細(xì)化規(guī)范，保障發(fā)售工作公平、公正、有序開展。修訂《擴(kuò)募指引》，完善擴(kuò)募及新購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)制度機(jī)制，擴(kuò)募間隔期縮短為6個(gè)月，進(jìn)一步增強(qiáng)REITs市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力。制定《審核程序指引》，規(guī)范REITs申報(bào)、受理、審核、反饋等程序要求，提升審核透明度和工作質(zhì)效。

強(qiáng)化信息披露要求，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益

聚焦信息披露質(zhì)量提升，完善定期、臨時(shí)信息披露相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，優(yōu)化持續(xù)信息披露監(jiān)管體系。修訂《臨時(shí)報(bào)告指引》《年報(bào)指引》《中報(bào)和季報(bào)指引》，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)情況披露要求；規(guī)范回收資金使用相關(guān)信息披露，完善臨時(shí)報(bào)告披露觸發(fā)情形，增強(qiáng)持續(xù)信息披露的準(zhǔn)確性、完整性和有效性，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益。

為落實(shí)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》要求，上交所起草發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》，突出“防風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)監(jiān)管、促高質(zhì)量發(fā)展”主線，從優(yōu)化市場(chǎng)服務(wù)、完善審核機(jī)制、健全市場(chǎng)機(jī)制等方面對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)重點(diǎn)事項(xiàng)作出工作安排，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。此外，同步對(duì)配套業(yè)務(wù)指南進(jìn)行適應(yīng)性修訂；結(jié)合前期工作實(shí)踐，制定《招募說(shuō)明書編制指南》，加強(qiáng)信息披露針對(duì)性，促進(jìn)提升申報(bào)文件質(zhì)量。

前期，按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)部署，上交所全力做好規(guī)則修訂發(fā)布、系統(tǒng)改造等各項(xiàng)工作，加強(qiáng)市場(chǎng)組織和項(xiàng)目培育，保障商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)工作高效、規(guī)范落地。下一步，上交所將在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，不斷完善REITs規(guī)則體系，推動(dòng)建設(shè)良好市場(chǎng)生態(tài)，推進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。

公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則